十五五规划下的房地产变局：回归居住本质后的新趋势

在十五五规划蓝图徐徐展开的当下，房地产行业的新定位与未来走向，成为无数人关注的焦点。从“十四五”规划中依托新型城镇化的发展引擎，到十五五规划里明确归入保障民生的大类，这一字节之变的背后，是中国房地产行业发展逻辑的根本性重构。本期我们就来深入解读，这场变局将如何重塑房地产市场的未来。
要理解这种定位转变的深意，数据是最直观的注脚。回望新世纪前二十年，中国房地产业经历了高速扩张的黄金周期：2000年房地产业增加值仅4141亿元，到2020年已飙升至7.5万亿元，占GDP的比重从4.13%攀升至7.34%，稳稳占据支柱产业的地位——按照经济学惯例，占比超5%的行业即可被认定为经济支柱产业。但盛极而变的信号在近年持续显现，到2024年，房地产业增加值占GDP的比重降至6.3%，较2023年下降0.5个百分点。这一变化清晰表明，尽管房地产仍是经济大盘的重要支撑，但中国经济对其的依赖度已显著降低，“去房地产化”的经济转型正在稳步推进。

横向对比更能凸显结构差异。有数据显示，美国房地产部门占GDP的比重高达15%~18%，看似远超我国，但细分结构却截然不同：美国住宅投资仅占GDP的3%~5%，而住宅服务的消费支出占比则达到12%~13%。这意味着美国房地产市场中，消费属性对经济的贡献远高于投资属性，而我国房地产长期以来形成的“重投资、轻居住”的格局，恰好与之相反。十五五规划明确提出“让房地产回归居住属性”，本质上就是要推动这种结构的根本性调整，让房地产从经济增长的“主动力”回归到民生保障的“压舱石”。

这种定位调整并非主观选择，而是对客观现实的理性回应，核心矛盾已从“住房短缺”转向“供需失衡与需求萎缩”的双重困境。最直观的现实是住房供给的相对过剩，而背后则是居民购房能力与意愿的同步下降。收入端的压力尤为明显，近年来部分群体收入增长乏力，大学生就业压力增大，不少失业人员或应届毕业生转向外卖、快递等零工岗位，形成了超过2亿人的零工经济从业者群体——这类岗位普遍缺乏稳定保障，自然难以支撑购房这类大额支出。

即便是有稳定收入的家庭，也面临着高杠杆与资产缩水的双重挤压。房价下行导致家庭资产端持续缩水，叠加本就处于高位的债务杠杆，极大抑制了消费能力与购房意愿。CPI数据中猪肉价格的走势颇具代表性，2025年十一后部分地区生猪现货价格一度跌破每公斤11元，这种生活必需品价格的低迷，折射出居民消费信心的不足，在这样的背景下，很难期望大众拿出巨额资金投入房地产市场。

需求端的深层制约更体现在人口结构与社会观念的变化上。国家统计局《中国统计年鉴2025》显示，2024年全国结婚登记仅610.56万对，创下多年新低。而年轻人结婚购房历来是房地产市场的核心刚需，当“躺平”“晚婚”成为部分年轻人的选择，房地产市场失去的将是长期且稳定的需求支撑。这种需求萎缩与住房过剩形成的矛盾，让房地产高增长难以为继。

今年以来，一线城市的政策实践更印证了市场逻辑的转变。从北京官宣五环外取消购房套数限制，到上海优化限购政策，各类“松绑”措施密集出台，但市场反应却不及预期。以北京为例，10月二手房住宅网签量环比大跌23.7%，政策刺激并未有效激活购房需求，反而释放了存量房的出售意愿，进一步加剧了供大于求的格局。这种“刺激卖房而非买房”的现象，标志着传统调控思路已难以为继。

存量市场的数据更揭示了行业调整的深度。截至2025年9月末，全国商品房待售面积为75928万平方米，较8月末减少241万平方米，但这种“去库存”并非需求回暖的结果，而是供给端收缩的被动表现——1~9月全国房屋新开工面积仅45399万平方米，同比大幅下降18.9%。更值得警惕的是，待售库存中包含大量去化周期极长的公寓、商铺和写字楼，部分城市这类商业地产的去化周期甚至长达十几年，成为压在市场上的“重负”。

房价下跌的传导效应也已从三四线城市蔓延至一线城市，曾经的“价格高地”开始出现松动。深圳福田区八卦岭宿舍的房价波动颇具代表性：2019~2021年楼市上行期，其单价从每平米5万元飙升至14.5万元，两年涨幅近两倍；而如今已跌至每平米4.3万元，跌幅高达70%。这类依托棚改预期炒作起来的“老破小”，在地方政府财政压力加大、棚改力度减弱的背景下，投资价值迅速归零，成为房地产回归居住属性的生动注脚。

面对当前困局，有人追问：能否重现2015年“大水漫灌”推高房价的场景？答案是否定的。尽管我国M2规模已超过欧美的总和，但货币流向已发生根本性改变——股权财政等新“蓄水池”正在形成，资金开始向实体经济、科技创新等领域聚集，很难再像过去那样大规模涌入房地产市场。这种资金流向的转变，本质上是经济发展模式转型的必然结果，也为房地产行业的理性调整提供了宏观环境。

不过，市场的深度调整并不意味着全面衰退，而是呈现出“强者恒强”的分化格局。中指研究院数据显示，2025年9月一线城市新建住宅价格同比上涨6.87%，已连续27个月同比上涨；二线城市价格相对平稳，同比上涨1.72%；而三四线城市则同比下跌1.30%。核心城市凭借坚实的经济基础、产业优势和人才吸引力，成为房地产市场的“稳定器”，杭州、北京、上海等城市前三季度涉宅用地出让金额均超千亿元，优质地块仍能实现高溢价成交。

需求结构的升级也在重塑市场版图，改善性需求已成为新房市场的核心支撑。2025年1~7月，重点30城120~144平方米户型成交占比升至30%，北京120平方米以上大户型占比达42%，杭州、成都等二线城市改善型户型占比超50%。上海上半年诞生的超25个“日光盘”中，多数是均价每平米10万元以上的豪宅项目，北京、成都等地千万元级房源成交量同比增幅均超50%，显示高净值人群的改善需求和资产配置需求仍在释放。

十五五规划为房地产行业划定的“民生属性”赛道，正在引导行业走向新的发展阶段。告别依赖土地财政和价格炒作的旧模式，转向以需定产的精细化运营，聚焦核心城市的改善性需求，成为房企破局的关键。对于普通购房者而言，市场的理性回归意味着购房决策将更加从容，“房住不炒”的理念将真正转化为居住价值的提升。

总而言之，十五五规划下的房地产市场，正经历一场从“增长引擎”到“民生保障”的深刻变革。这场变革或许伴随阵痛，但终将让房地产行业回归居住本质，与中国经济的高质量发展形成良性互动——这既是行业的必然归宿，也是民生之福。